购房合同未履行时房地产企业收取的违约金需要缴纳增值税吗

日前，白下区局在对一房地产企业的风险应对中发现，该企业账簿上有多笔记在营业外收入科目下的“违约金”收入。据企业财务人员解释，这是某些购房人本已签订购房协议或者支付了购房定金，却因为“限购”后失去购房资格、贷款收紧首付比例上涨等原因，不得不违约而支付的违约金，企业已经申报缴纳企业所得税。那么在“营改增”后，违约金是否涉及到缴纳增值税呢？

根据财税〔2016〕36号第三十七条“销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费。”从价外费用的含义来看，应该是附着在提供商品或者劳务等应税行为取得价款上的，那么违约金是否应征增值税应视合同是否履行来定。若最终销售行为成立，向购房人收取的违约金属价外费用，需要计算缴纳增值税。销售行为不成立，向购房人收取的违约金属营业外收入，不需要计算缴纳增值税。 

 据此，白下区局对该房地产企业的3笔违约金补征增值税1.5万元，其余5笔因销售合同取消而收取的违约金不予征收增值税。