房屋整体出租租金收入如何合理分配

　　随着经济的发展，企业经营方式也出现了多元化，持有的房产除了用于本企业作为生产经营活动场所或者对外销售之外，出现了用剩余房产赚取租金，以及专门建造用于出租的房产来进行经营性租赁用以赚取租金等情况。根据不同的情况，房屋整体出租合同租金内容主要有以下几种：一是合同单一的只载明房屋租金总额；二是合同除房屋租金之外还会细分为诸如停车场地使用费、装卸区使用费、设备使用费、广告位使用费、空调电梯设施费等租金外的费用。在实务操作中更多的是细分为房屋租赁、场地租赁、设备租赁。

　　对于收取的租金，企业是根据双方签订的协议确认为房屋租金收入或者场地出租收入以及设备出租收入等。而对于单一只载明房屋出租收入的合同，在收取租金后企业也往往会自行划分成房屋租金收入、场地租金收入等。由于对房屋租金和租金外的收入划分没有一个固定的标准，企业就会出现虚增房屋租金外收入，减少房屋租金的情况，达到少申报12%房产税（房屋租金收入）的目的。

　　对上述房屋租金收入及租金外收入如何进行合理的定价，从而减少房产税的流失，结合企业出租资产的类型不同，笔者有两点建议：

　　1.同一地区相同类型的标准化厂房出租

　　这个类型的房屋，一般会有一个行业内的标准（单位面积租金）。对于这类出租的资产，如果合同中对房屋租金和租金外收入有约定，那么对房屋租金和租金外收入是否合理衡量的标准以租金总额不低于行业标准为下限。对于租金外收入则需要提供收取该部分费用的依据，具体为：出租的设备，必须要企业提供与合同中列明的实际可使用的设备名称、位置，设备的年使用成本数据，若共用的设备需提供合理的分摊依据等；广告必须列明广告位置、广告数量；室外场地则需提供同类费用的市场参考价格。根据以上情况判断租金外收入是否合理。

　　对于合同中没有约定房屋租金和租金外费用的情况，根据实质重于形式的原则，可以要求企业提供相关的资料，按照上述原则对租金总额进行划分。

　　在开具发票时，发票内容应当依据合同约定的条款开具，并保持一致（在有形动产出租改征增值税后，涉及设备出租的需要取得国税部门开具的发票）。

　　2.对于没有可比性的零散的商业用房、服务业用房、工业用房等的出租

　　这部分出租资产，如何判断租金和租金外费用的合理性更没有具体的标准可以遵循，只能根据税务部门能够掌握的数据来进行分析判断。

　　对于税务部门而言，企业土地的价值、房屋建筑物的价值、设备的价值在企业账面是可以查询到的，土地、房屋的面积也能从相关资料中取得。据此可以做如下判断:

　　（1）对于设备租金合理性的判断，同样要求企业提供与合同中列明的实际可使用的设备名称、位置以及设备的年使用成本数据，若共用的设备需提供合理的分摊依据等。收取该部分租金以“不低于折旧额为下限、以不高于设备净值为上限”这个原则并结合相同类型其他设备出租情况来综合判断。

　　（2）租金在场地和房屋之间分摊判断是否合理，可以根据企业所得税前可扣除的场地对应面积价值的年摊销额及房屋对应面积的年折旧额，分别占摊销额和折旧额之和的比率来拆分租金。假设出租房屋年折旧额100，对应场地年摊销30，租金总额200。那么就可以按照房屋租金200*100/（100+30）=153.85，场地租金200*30/（100+30）=46.15。

　　（3）租金在场地和房屋、设备租金等之间分摊是否合理与上述基本相同，要求企业提供与合同中列明的实际可使用的设备名称、位置以及设备的年使用成本数据，若共用的设备需提供合理的分摊依据等。收取该部分租金以不高于设备净值为上限并结合税前可扣除的折旧额占上述资产摊销折旧额的比例来计算分摊。

　　上述情况并不能一概而论，判断整体出租中不同资产的租金是否合理，需要结合地段、土地价值、房屋价值、容积率等综合分析。由于企业在资产出租过程中一般都是以出租房屋附带场地、设备等（特殊行业房屋场地出租除外），所以本质还是属于房屋租金和租金外收入两类，有观点提出房屋租金外收入一般不能超过租金总额的30%，但笔者认为要结合具体情况来判断，对于附属的租金外费用如果占比过大，那么就存在刻意降低房屋租金收入少缴房产税的嫌疑了。(作者：王小芬)